在美國，出租房屋有個好聽的名字叫“房屋管理“，每個地區(qū)都有專門的房屋管理公司，許多有工作的人忙不過來，買投資房之后懶得自己管理，就委托管理公司出租，當(dāng)然，跟買賣房屋一樣，管理公司也必須要有 Broker 執(zhí)照，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過執(zhí)業(yè)的公司也可以進行房屋管理。

 

買了美國房產(chǎn)后，自己管理房屋，感覺挺不容易的，尤其是想要獲得好的投資回報，還真得勤動腦多費心才行。

 

那么如果有閑置的房屋要怎樣才能當(dāng)好包租婆呢？看【永銘國際】為您總結(jié)的這些小貼士吧！

 

 

隨時了解租金的動態(tài)行情

 

租金太高，無人來租，房屋空置率就高，這樣你會損失金錢。租金太低，想來租的人雖然多，但你仍然損失了金錢。所以，了解房屋租金的市場行情是當(dāng)好包租婆的首要任務(wù)。您可以在房屋租賃網(wǎng)站收集房源信息，了解租金的實時行情，掌握投資房的地點、新舊、布局、面積和租金水平。

 

認(rèn)真篩選租客

 

在美國，房東不能因為租客的膚色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為。如果出租廣告中出現(xiàn)這些字眼，你很可能就會當(dāng)上被告。但是你可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認(rèn)為收入不穩(wěn)定的租客。出租房子之前，房東都要對租客作一個小小的背景調(diào)查，也就是讓租客填一份租房申請表，上面有一堆問題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯(lián)系方式等等，而且他必須向你提供社會安全號 (Social Security Number)，通過這個號碼，你可以上網(wǎng)查詢他的信用狀況。如果他的信用分?jǐn)?shù)很差，那就說明他成為你租客后不付房租的可能性比較大。

 

出租合同一定要約定清楚

 

當(dāng)決定出租之后，雙方要簽訂一份出租合同，將來發(fā)生爭議，依白紙黑字所寫為準(zhǔn)。在美國，水、電、氣這些公用設(shè)施費用，叫做 Utility，租金內(nèi)是否包括 Utility，是否包括垃圾費和剪草費，是否準(zhǔn)許帶寵物入內(nèi)，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由于電表、水表沒有單獨設(shè)置，租金通常都包括 Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經(jīng)單獨設(shè)置，租金則不包括 Utility。投資獨立房的好處是，Utility、垃圾費、剪草基本上都是租客自付，甚至室內(nèi)部分設(shè)施的維修費用（比如冰箱、洗衣機），也可以約定是租客的責(zé)任。

租期的長短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費在清潔地毯、粉刷墻面等方面的費用就高，空置率也會高一些，所以房東都希望租期越長越好，一般投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之后，如果房客繼續(xù)留住，經(jīng)房東同意后可以不再簽合同，依然適用以前的合 同，但合同的性質(zhì)就由從前的 Yearly-to-yearly 變成了 Monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內(nèi)隨意變更或解除合同，而后者只要提前30天通知對方，房東和租客都可以中止合同。

 

合同還有一個重要內(nèi)容就是約定違約責(zé)任以及什么情況下可以解除合同。比如可以在出租合同中約定，每個月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天開始）就要收取延期支付費，逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內(nèi)的全部租金到期，要求租客即時支付全部租金。

 

另一個需要注意的問題是房屋押金，美國叫 Damage Deposit，數(shù)量跟國內(nèi)一樣，差不多或者略低于一個月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費 (Pet fee)，這個費用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費如果是一次性收取的，一般是1只寵物200-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物20-30美元。

 

租客在簽訂出租合同入住后，房東還需要注意查看 Utility 的名字是否已經(jīng)及時更換到租客的名下，你可以打電話詢問 Utility 公司，如果還沒有，你得盡快催促租客辦理，否則這個期間發(fā)生的水、電、氣費就是房東承擔(dān)了。

 

維護保養(yǎng)并及時修理損壞的設(shè)施

 

房屋是房東的財產(chǎn)，所以房屋的保養(yǎng)和維護是房東的責(zé)任。如果不事先在合同中約定，按照美國的法律，房屋內(nèi)所有設(shè)施的維護則都是房東的責(zé)任。對老美而言，空調(diào)、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負(fù)責(zé)維修，如果不及時修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后將費用從租金中扣除。

 

現(xiàn)在碰到一些小問題，可以學(xué)著自己維修。比如紗窗壞了，去 Lowe's 花五美元就買回一大塊，自己也能弄上去。比較專業(yè)的問題，比如空調(diào)或熱水器不工作了，就只能請專業(yè)公司。美國的人工費很高，專業(yè)公司僅上門檢查一下，也要收取70-80美元，所以，你得注意收集不同公司的服務(wù)質(zhì)量和收費信息，以便選擇一家服務(wù)最好收費最低的。

 

在美國，房屋的保養(yǎng)維修費用確實是一筆不小的開支，比如屋頂，每隔15-20年就要更換一次，壽命最長的屋頂也只有30年，而一個1200英尺的獨立房，換一次屋頂至少就要3000美元。由于房子都是木制結(jié)構(gòu)，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結(jié)構(gòu)，損失就大了。

 

種樹也很有講究，有些樹的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長，它會破壞你的下水管道，樹枝斷了也會砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險，你就要請人來修剪樹枝或者干脆砍掉整棵樹，這些都得花錢。